房地产项目策划方案



房地产项目策划方案
一、立案环境分析和规划设计建议
  1.1 项目地理分析
0
该项目位于温宿县新城区东北部,北至人大政协和妇幼保健站之间,东侧角 为敬老院,西与绿化广场隔路相望。西至阿温大道。南至环城南路。沿新建阿温 大道 2
  09.5 米,沿人大政协后方
  83.5 米,人大政协与妇幼保健站之间建设区域宽
  86.2 米,东部紧靠居民点水渠 1
  56.3 米,沿环城南路
  78.1 米,靠敬老院 1
  10.3 米 及 63 米。 项目红线图重新测量结果占地面积
  68.744 亩。
  1.2 项目周边环境分析 2 公里范围内涵盖市场、公园、超市、邮局、电信、移动、医院、学校、银 行、车站等生活设施一应俱全; 教育配套有小学、初中、高中; 休闲配套有:青少年活动中心、绿化广场、中心公园等;

  1.3 区域背景和发展趋势 该区域处于新城区, 是温宿县未来经济、 政治、 文化、 商业发展的重点区域。 人口构成以私营业主、企事业单位职工为主,收入水平不是很高。 该区域从生活环境和城市配套方面十分完善,未来几年,在温宿县实施城市 北移战略的影响下,县城北面(新区)获得快速发展,该片区也在县城规划和改 造之列,成为新城区成规模开发的大型居住社区和商业集聚区。 受未来县城发展和北向战略实施的影响,整个城区向西、向北发展的空间较 大,主要为新城区的建设,该区域虽然在城市发展的配套环境方面不如老城区, 但依托该区域完善的未来战略发展方向,阿克苏的必经之地,对当地居民依然拥 有很大的吸引力。

  1.4 项目规划设计分析和建议 A.商品住宅 A.商品住宅 占地面积:6048 ? 建筑面积:36288 ? 建筑高度:
  18.4m 建筑栋数:4 栋(前三栋每栋各 7 个单元,第四栋 3 个单元) 单体层数:6 层 每单元户数:12 户 社区配套:中心花园、停车场、车库、物业管理用房 B.商业综合楼
1
占地面积:2268 ? 建筑面积:10536 ? 建筑高度:
  18.4m 建筑栋数:1 栋 单体层数:6 层(底部两层为商业门面,上面四层为商品住宅。 ) 每单元住宅户数:8 户 C.假日酒店 占地面积:2114 ? 建筑面积:11374 ? 建筑高度:22m 建筑栋数:1 栋 单体层数:主楼 6 层,两侧附楼 5 层 从经济技术指标和物业配比而言,建议作如下调整: 从经济技术指标和物业配比而言,建议作如下调整:
  1)沿街商业开发 2 层,持认可态度,但一层的面积区分应考虑在 40?60 平米,铺面开间规划在 4?5 米,进深 10?12 米;二层商业从目标主力店考虑, 建议采用大开间规划,主要针对餐饮、娱乐、休闲等公司客户。
  2)利用紧邻绿化广场的环境优势,建议在西面入口(温阿大道)规划一主 利用紧邻绿化广场的环境优势,建议在西面入口(温阿大道) 题会所, 题会所,该主题会所不但可以为社区居民服务,提升项目形象,同时也可对外经 营,作为商业增加部分获取收益。
项目户型设计、
  1.5 项目户型设计、面积配比分析及建议 从我们对温宿县购房客户的调查发现,购房户比较认同的户型在 80??110 平米,该部分客户年龄在 30?45 岁之间,一般有一到两个小孩,多为四口之家, 消费能力比较有限,购房一步到位的心理十分突出。 其次,110 平米以上的户型受到小部分高收入家庭大欢迎,80 平米以内的户 型多为收入能力较低或年龄在 30 岁以下,未婚或刚结婚的两口之家购买。 从户型特征而言,三房两厅单卫最受欢迎,其次为两房两厅单卫,两房以下 的户型销售量极低。 综上所述,我们建议:
  1、该项目的主力户型以三房两厅单卫和两房两厅单卫为宜,面积建议在 80 该项目的主力户型以三房两厅单卫和两房两厅单卫为宜, 平米。 ?110 平米。如此面积倾向主要基于当地消费者消费是以三房为购买利益点,而 面积只是附带因素,通过对户型的合理规划,80?110 平米完全可以规划出十分 优秀的三房两厅单卫和两房两厅单卫。 如此设计是综合考虑当地的收入水平、实用结构、生活习惯、家庭人口等
2
以上因素,还可利用总价优势作为本案的核心卖点??10 万元买三房两厅(90 平米) ,而竞争对手的三房(110 平米)总价多在 13 万以上,确保项目在未来竞 争激烈和多变的市场环境中立于不败。 房型配比建议图
40\\\% 三房 两房 一房 50\\\% 10\\\%

  2、其它面积和户型配比如下: 其它面积和户型配比如下: ??110 平米以上的三房户型,主要针对消费能力较强的高收入阶层和三代 同堂的家庭。 ??90 平米以下的两房,主要针对低收入家庭、单身或刚结婚的小两口年 轻家庭。 面积配比建议图
15\\\% 55\\\%
20\\\% 5\\\% 5\\\%
90-110平米 110?130平米 80?90平米 130平米以上 80平米以下
3

  3、当地户型设计从格局、分区和配比都比较合理,最大的缺陷是户型轴距 过小(10 米) ,户型过分方正,从而导致客厅、餐厅长宽配比不合理,不但缺乏 美感而且浪费了面积。其次,在户型设计时没有考虑阳台、晒衣间的设计。 综合以上竞争对手的户型弱点,建议在 100 平米以上户型设计时增加户型 轴距(12 米为宜) ,并保证所有的户型都设计有客厅阳台。

  1.6 景观环境分析和建议 该项目面对绿化广场,在景观设计上应充分利用广场的绿化和拟建河道水 景,同时利用小区地下高水位进行水景设计,形成具有浓郁民族特色的园林生态 社区的居住效果, 以别于阿克苏所有的传统楼盘, 实现温宿县居民对绿色、 健康、 环保生活的向往,体现“家在园中、园在家中”的生态居住理念。 在景观规划上应将民族风格、社区园林、绿化广场和拟建河道的有机融合, 在西部尽量拉大主入口的开阔度,让更多的广场景观融入进来。 鉴于楼间距较大,因此在组团规划时,可以考虑一些组团景观和组团活动空 间,使组团环境更加丰润,空间更加灵动,避免了千篇一律的兵营式布局。

  1.7 配套环境分析 无论是利用周边配套还是自建配套,都要突出一个“健康”的原则。生活配 套包括药店、便利店、医疗、干洗店、社区餐饮等,利用西侧商业综合楼开发的 底层商业完全可以满足社区生活配套需求;教育配套包括幼儿园和学校,社区可 建一所小型的幼儿园,结合周边校区,基本满足教育配套需求;娱乐配套包括休 闲广场、健身设施等,社区建设中基本满足。

  1.8 价格定位分析 本项目属于高档社区,在定价时考虑到土地成本和销售进度。 可以提供的 1280 元/平米的均价,对比主要竞争对手 1480 元/平米的均价,我们 认为该项目价格具有相当大的竞争优势。 其次,在商业销售价格分析中,我们可以发现以下特征。
4

  1、温宿县商业地产价格一直在上涨中,2008 年上涨幅度较大;
  2、商业的销售价格,在市中心繁华地段,一般售价一层在 3500?5000 元/平米, 二层在 2000 元/平米左右; 因此在本案商业地产销售定价中, 应充分借鉴周边片区项目定价和价格上涨 趋势,以该片区中等价位为宜。在充分建立领袖品牌形象的同时,考虑价格和规 模的平衡因素,作到定价合理,完全销售的目标。
二、SWOT 分析
  2.1 优势和机会点
  1)地段好,四周交通、休闲、教育、医疗等配套设施齐全,生活较为便利;
  2)社区规划考虑到民族风格、生态绿化、功能配套,都具有一定的超前性与 吸引力,符合当地未来消费需求;
  3)5 万平米超大规模民族生态社区,配套设施完善;
  4)呈南北平行式布局,小区环境优美,利用绿化广场、小区绿化、拟建河道、 雕塑等,形成独特的民族风格园林生态景观;
  5)该城市片区和小区绿化率高,环境雅致静谧;
  6)符合大面积户型的设计特点,拉大轴距、增加客厅阳台,保证户型设计更 加合理,实现购房户 90 平米买三房的消费取向;
  7)住宅消费较为良好,个别楼盘出现供不应求的局面;商业价格持续攀升, 销售势头良好;
  8)当地房价较低,对购买住房和改善居住条件经济压力较小;
  9)县政府加大对新城区的开发力度,片区形象不断优化;
  2.2 劣势和问题点
  1)新城区,人口密度低,人流量较小;
  2)新城居住区,年纪稍大者就以往的生活习惯,对本地块认同度低;
  3)当地居民购房缺乏理性,对小区规划和户型设计理念方面的优势需要大力 宣传和引导;
5

  4)消费者缺乏购房知识,购房盲目冲动,一旦消费信心受挫,将出现很大的 心理变动,容易导致销售的大起大伏;
  5)较温宿县其他几家房地产竞争对手后开发项目,有可能会被先抢走许多优 质的客户;
  6)企业在房地产界知名度低,缺乏社会认知度,与房地产开发经验;
  7)2008 年新楼盘开发量较大,市场竞争压力加大,随着宏观调控政策对房地 产行业的影响进一步加强,与现阶段购房者日益渐浓的观望心态,明年可能出现 一定规模的空置;
  8)温宿县城区内人口有限,消费规模相对有限;
  9)开发周期长,推广范围大、风险可控度低;
  10)阿克苏离温宿县仅 12 公里路程,很多温宿县人选择到阿克苏置业。
三、项目定位
  3.1 目标客户定位 A、客户区域
  1)重点区域:温宿县全区,以老城区为主;
  2)有效区域:阿克苏市区; B、客户特征
  1)职业特征:企业和事业单位职工、政府公务员、私营业主、外来人口; 职业特征:
  2)
  3) 年龄特征:25?45 岁,其中以 30?40 岁的为主; 龄特征: 消费心理特征: 消费心理特征:
改善生活品质, 改善生活品质,希望从原有 50?60 平米拥挤的居住条件改善为三房的宽 敞生活; 消费不理性, 消费不理性,缺乏对小区规划、环境和景观设计的理解;对户型的认识只 有面积和分区概念,缺乏对户型设计私密性、格局和面积配比的理解;购 房喜欢一步到位,不考虑现代社会多次置业的特征; 当地物业管理十分落后(家属院的管理方式) ,购房户对物业管理的要求越 当地物业管理十分落后 来越高,希望能够享受好的物业服务; 通过对目标消费群购房关注因素的了解,可以发现户型、环境和质量是购房 户最关注的因素,其次分别是地段、配套、物业服务和开发商品牌;
6

  3.2 产品定位 项目核心价值:民族特色、园林、生态、绿色、景观??园林生态社区。 项目核心价值:民族特色、园林、生态、绿色、景观??园林生态社区。 ??园林生态社区
园林
生态
民族园林生态社区
民族特色
景观
  1、 考 虑 地有大量的维
绿色 到温宿县当 族购房者,和当地建
筑普遍缺乏特色。设计一座具有现代民族风格的社区应该是很受当地政府 与购房者欢迎的。我们建设的不仅仅只是一座座房子,更是当地一道道独 特的风景线,成为当地一道标志性的景观。
  2、 园林:绿化广场的园林和小区园林相互融合,整体统一又各具特色,融 入自然,感受花园式生活;
  3、 生态+
  4、绿色:处处都有绿色,让小区成为花园,33\\\%的小区绿地率,拿大面积的 绿色装点我们的生活,处处感受绿色与春风的沐浴。
  5、 温宿县已经成为阿克苏市的“后花园” ,随着阿温大道的建成,交通、价 格、环境等多方位优势整体凸显,宣传力度的加强,今后会有更多的阿 克苏居民来温宿置业。
  6、 南北平行布局,小区环境优美,利用绿化广场、小区绿化、拟建水道、 雕塑等,形成独特的民族风格园林生态景观;
  7、 5 万平米超大规模社区,配套设施完善;社区规划具有一定的超前性, 符合当地未来消费需求;
  8、 符合大面积户型的设计特点,拉大轴距、增加客厅阳台,保证户型设计 更加合理,实现购房户 90 平米买三房的消费需求,让产品物超所值;
  9、 人车分流设计,车行系统呈环状端式内敛、步行系统呈线形枝状分散,
7
各成体系、互不干扰;
  11、引进专业的物业管理公司,保证优秀的物业服务,让小区居民告别物业 没人管、服务跟不上的历史,享受品质社区一流的物业服务;

  3.3 价格定位
  1、 定价方法 住宅为高档住宅,销售均价建议定在 1280 元/平米; 商业项目采用竞争定价结合市场定价法,推算出项目的初步价格。

  2、 销售价格建议 ??住宅均价 1280 元/平米; ??商业销售价格建议 商业建议销售
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